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内容来源:居者老莫讲买房上周梳理出7月份小区挂牌量环比涨幅TOP10的小区,其中天通苑北三区排名第一。可能很多人不知道,挂牌量≈在售房源数量;成交量≈近3个月成交量;流通性=成交量/挂牌量。也就是说,挂牌量多,成交量少,意味着这个小区的流通性有一些问题。挂牌量多,成交量也多,就说明这个小区,还相对受欢迎。1各小区挂牌量环比涨幅TOP10根据相关数据,7月份挂牌量环比涨幅前十的小区,分别是天通苑北三区、天竺花园、珠江拉维小镇、新悦家园、龙湖长城源著1号院、菊园、小南庄社区、南湖中园二区、城建上河湾北区、万科城市花园。这几个小区,有的昌平,有的在顺义,有的在通州,还有几个在海淀和朝阳望京。看似天南地北,但都有一个共同点——都是刚需盘。除了城建上河湾北区和龙湖长城源著1号院总价在100多万,其他小区都是总价在300-700万之间的刚需房。北京的刚需房,普遍特点是流动性大。毕竟北京房价贵,均价4万的房子,只能买到老破小或者远大新。很多人买的时候图便宜,住进去之后却后悔,发现物业、品质一点没有,房子价格还跟不住大盘,还是得换。所以对很多买房的刚需,我们都希望能擦亮眼睛,别踩雷。毕竟北京买房难,刚需买房,更是难上加难。如果把流通性展开,可拆分为三个层级:① 挂牌极多,成交极少属于大众盘,流通性不好,即便在北京,房子也不是闭眼买的,买时容易卖时难,加上现在分化加剧,尤其要慎重② 挂盘、成交均衡属于一般的香饽饽,可入法眼③ 挂盘几乎为0,成交不低属稀缺香饽饽,出一套没一套,甚至都来不及上架就内部消耗了在有限的预算下,流通性的数值越高越好。另外三部分分别是:时机、区域、涨幅预期,权重依次降低,最后是流通性。这四个权重虽有优先级之分,但都是必要条件,好比心脑脏手。2刚需买房,难上加难慧子在顺义的体制内工作,丈夫在西城国企,都解决了北京户口。聊房子那会儿,他们在顺义的政策房里居住,每个月房租不到2000块,预计还能住三年。他们想在城六区买一套刚需房,或者去通勤更便利的通州。但具体到预算上,慧子家里出了70万,丈夫家里出了100万,两个人只凑出了170万首付,这笔钱要在北京买一套像样的房子,只能是远郊。慧子自己去15号线的后沙峪、花梨坎、国展看了房,能买得起的只有国展的天恒花园、天竺花园这几个小区,但距离慧子单位很远,开车都要40分钟,更别提慧子的丈夫了。他们也去通州看了房,比如梨园的京玥兰园、物资学院的国誉朝华,但目前工作还没定,万一出了差错,真是赔了夫人又折兵,孩子上学的问题也很难解决。一筹莫展。其实在北京,从300万到3000万,都能买到房子。只是这套房子能不能提升你的幸福指数、居住品质,或者帮助家庭资产保值增值,就不一定了。300万以下买房,只能追求有个地方住,想保值增值还需要提高预算。至少在500万-800万至少,才有避开雷的机会。毕竟北京的房子,不仅仅有居住属性,还有金融属性。这是很多刚需购房群体想上车又不敢上车的原因。很多刚需群体在买房时非常谨慎,一方面怕工资的涨幅跟不上房价上涨的速度;另一方面,又因为手里的钱不够,买不到兼顾居住品质和位置的次新房。如果凑合买了,未来有可能跌,或者5年左右置换,又是一笔成本。慧子夫妻的首付虽低,但家庭月收入8万左右的优势不可忽略,且外地还有闲置资产。卖掉外地保值增值能力一般的房子+资金周转之后,慧子的首付提升到了300万,总预算在700万-800万之间。平均算下来,月供2万左右,两个人公积金很高,完全不影响家庭生活,也不影响生娃养娃。慧子未来想要孩子,考虑教育问题,那么,在新北苑、亚运村、亚运村小营等板块内选筹次新房,享受居住品质的同时,兼顾一定的学区属性。按照涨幅排序,新北苑涨幅最靠前的小区分别是润泽庄园、华贸铂金墅、润泽庄园墅郡、中国铁建国际城、世华泊郡、天润福熙大道、润泽公馆、华贸城等。亚运村和亚运村小营涨幅最靠前的小区分别为润枫德尚苑、慧忠北里、阳光新千线、干杨树、荣尊堡国际俱乐部公寓、康斯丹郡、小营路5号、育慧里二区、安慧东里、新荣家园、亚运新新家园竹溪园、远洋万和城A区等。无论是涨幅还是房价走势,都远超昌平和通州。2023年4月,慧子入手了新北苑的世华泊郡南向两居,总价740万,2011年的次新房,对口朝阳外国语学校(来广营校区小学部)。对于他们夫妻来说,通勤问题缓解了,居住品质提升了,未来孩子上学如果追求学区可以去东西城买一套占坑房,如果相对佛一点,新北苑的学区也是朝阳区比较出挑的。一步解决三个问题。3刚需买房,很多人都买错了在一线城市买房,首先要有宏观逻辑。我们常说500万以下的房子尽量不要买,经常招致骂声一片,但只需要说出三个基础逻辑,明白的人就知道为什么不能买了:1、市场的基本面在逐渐发生变化。经济放缓、人口退潮、城镇化风向转变。这些都让很多精准的刚需接盘侠放弃了北京,转而去二三线城市奋战。也就是说,你手里的刚需房,没人接盘了。2、资产的逻辑在变化。奢侈品之所以贵,是因为它对标富人圈层,对于这个圈层来说,买一只爱马仕的钱和普通人买一双耐克鞋的钱差不多。在资产逐步分化的背景下,房产中的奢侈品——改善房、大平层等,即便是被拍卖,价格也不会跌。3、想买500万以下房产的人,总有捡笋思维。如果追求居住的舒适度,买什么价位的房子都无可厚非,但很多购房者是带着捡笋思维去看便宜房子的。但在当下基本面已经定型的情况下,这种思维几乎相当于赌博。选房四大要素:时机、区域、涨幅预期、流通预期,每个环节都有优化的空间,每个步骤都有坑可踩。有限的预算,总能找到最优解,绝不能将就,这也是居者咨询的固有价值。另外,方法是死的,人是活的,选房方法论之上,还要叠加最优金融方案,确保杠杆度不高不低。选房方法论之下,还要配合实操经验,毕竟市场瞬息万变,若临门一脚没处理好,同样另人扼腕。提示:公众号平台更改了推送规则,如果不想错过精彩文章,记得读完点个“赞”、点个“在看”,这样每次新文章推送才会第一时间出现在你的订阅列表里!往 期推荐:买房指南:1、北京多区发布拆迁腾退动态,又一批“拆二代”要诞生?2、100平的房子跌了107万?!三季度北京二手房涨跌榜单揭晓!3、三批次过半,央国企也躺下了……北京热度却反超上海4、房地产市场分化行情或加剧!从20大报告看房地产行业发展方向5、京楼干货|是不是南三环永远不如北五环?317政策5年了,这些盘…保障性共产房:小合集